La incertidumbre comercial frenó nuevas inversiones entre 2025 y 2026, pero Finsa observa señales de recuperación y prevé un mejor escenario para 2027.
La demanda de nuevos espacios industriales en México comienza a mostrar señales de recuperación después de dos años de menor dinamismo en la inversión.
Así lo afirmó Albertina Leal, vicepresidenta de Estrategia Corporativa e Imagen de Finsa, una de las principales desarrolladoras y operadoras de parques industriales del país.
La directiva explicó a EFE que el mercado llega a esta etapa después de varios años de fuerte crecimiento impulsado por la relocalización de empresas, conocida como nearshoring, especialmente entre 2022 y 2024.
Durante 2025, sin embargo, el ritmo de nuevas inversiones y proyectos industriales disminuyó. Finsa considera que una menor incertidumbre en la relación comercial entre México y Estados Unidos puede permitir que algunas empresas retomen decisiones de inversión que habían quedado pendientes.
¿Qué pasó con el nearshoring en México?
México vivió entre 2022 y 2024 un periodo de fuerte demanda por espacios industriales debido al interés de empresas por acercar sus cadenas de suministro al mercado estadounidense.
La tendencia favoreció especialmente a ciudades y corredores industriales del norte y centro del país. Sin embargo, durante 2025 el ritmo de nuevos proyectos perdió fuerza.
Leal señaló que la inversión extranjera también mostró un menor dinamismo entre 2025 y 2026, aunque la reinversión de compañías que ya operan en México ayudó a sostener las cifras.
La directiva considera que esto no significa que hayan desaparecido las ventajas estructurales del país. Entre ellas mencionó la presencia de empresas multinacionales, la disponibilidad de trabajadores y la cercanía con Estados Unidos.
Finsa invirtió más de 644 millones de dólares
Mientras el mercado perdió dinamismo, Finsa decidió mantener sus adquisiciones. La empresa cerró su ciclo de compras 2025-2026 con 13 operaciones por más de 644 millones de dólares.
Las adquisiciones incorporaron alrededor de 496,000 metros cuadrados de superficie rentable. Los activos se encuentran en Hidalgo, Aguascalientes, Monterrey y Ciudad Juárez.
La estrategia consistió principalmente en adquirir edificios industriales que ya estaban estabilizados, arrendados y con clientes establecidos.
Esto permitió a la empresa mantener activos en ubicaciones estratégicas mientras esperaba una posible recuperación de la demanda.
¿Por qué Finsa espera una recuperación en 2027?
El principal argumento de la compañía es que los proyectos industriales necesitan tiempo para desarrollarse. Un parque industrial puede tardar hasta dos años desde la preparación del terreno hasta su desarrollo.
Por eso, Finsa busca adelantarse a una eventual recuperación de la inversión. La compañía planea adquirir y preparar terrenos, desarrollar nuevos parques y construir naves industriales disponibles en corredores que ya concentran actividad manufacturera y logística.
La apuesta consiste en tener infraestructura lista cuando las empresas vuelvan a tomar decisiones de expansión. Esto convierte a la disponibilidad de espacios en un factor relevante para aprovechar una eventual nueva ola de inversión.
El Arco Norte gana importancia para la logística
Además de la actividad manufacturera, Finsa está aumentando su presencia en infraestructura logística. Uno de los principales focos está en el Arco Norte, corredor que conecta diferentes zonas del centro del país con la región metropolitana de Ciudad de México.
La empresa considera que esta zona todavía tiene margen para crecer como corredor de distribución. Durante su ciclo de adquisiciones, Finsa compró tres grandes edificios logísticos ubicados en Hidalgo y arrendados a Mercado Libre.
En conjunto, los inmuebles representan más de 291,000 metros cuadrados. Su ubicación permite conectar con el Valle de México y con diferentes centros de distribución y consumo.
¿Por qué crece la demanda de infraestructura logística?
El crecimiento del comercio electrónico ha incrementado la necesidad de contar con almacenes y centros de distribución cerca de los principales mercados de consumo.
Para las empresas, disponer de infraestructura logística cercana puede reducir tiempos de traslado y facilitar la distribución de mercancías.
El centro del país concentra además una parte importante de la población y del consumo nacional. Por eso, Finsa considera que el Arco Norte puede convertirse en una pieza importante de la infraestructura logística mexicana.
¿Se está recuperando ya la inversión industrial en México?
Los comentarios de Finsa apuntan a una recuperación de la demanda, pero todavía no permiten afirmar que todo el mercado industrial mexicano haya entrado en una nueva etapa de crecimiento.
La empresa observa señales que podrían favorecer nuevas decisiones de inversión, especialmente ante una menor incertidumbre comercial con Estados Unidos.
El comportamiento de la inversión extranjera, la demanda de espacios industriales y la evolución de las cadenas de suministro serán algunos de los indicadores que permitirán determinar si esa recuperación se consolida.
Por ahora, la estrategia de Finsa consiste en preparar infraestructura antes de que llegue la demanda.
Después de dos años de menor dinamismo, la apuesta es que las empresas que retrasaron sus proyectos vuelvan al mercado y encuentren terrenos, naves y centros logísticos disponibles.
Para México, el desafío será convertir esa posible recuperación del nearshoring en nuevas inversiones productivas y no únicamente en una mayor demanda inmobiliaria industrial.
