La Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en Nuevo León propone unificar los reglamentos de desarrollo urbano de los municipios que integran la Zona Metropolitana de Monterrey como una medida para reducir los costos de la vivienda. La iniciativa busca avanzar a través de una Ley de Coordinación Metropolitana que se trabaja actualmente con autoridades estatales, municipales, legislativas y académicas.
Javier Treviño, presidente de Canadevi en Nuevo León, explicó que la dispersión de reglamentos entre municipios ha dificultado la construcción de vivienda vertical accesible y que la coordinación metropolitana podría abrir una vía para ofrecer opciones habitacionales más asequibles a quienes hoy no pueden acceder a ellas.
El problema: tierra agotada y suelo desaprovechado
Uno de los argumentos centrales de la propuesta es que la mala planeación urbana en los municipios metropolitanos ha consumido prácticamente toda la tierra disponible para construir vivienda. Según Treviño, el crecimiento sostenido de la zona metropolitana sin una visión de largo plazo ha dejado los terrenos disponibles únicamente en las periferias, lejos de la infraestructura de servicios básicos con la que ya cuenta el área consolidada.
La ciudad y el área metropolitana han ido creciendo y terminándose las tierras disponibles para hacer vivienda de cualquier segmento, no simplemente la accesible o la económica, y eso nos ha perjudicado bastante, ya que la tierra disponible está en las periferias, fuera de los servicios más necesitados, con los que ya cuenta la infraestructura del área metropolitana.
A este problema se suma el impacto del nearshoring, proceso que ha generado cambios en el uso del suelo dentro de la zona metropolitana, desplazando espacios que podrían haberse destinado a uso habitacional hacia desarrollos industriales o comerciales. El resultado es un mercado donde la oferta de vivienda en zonas bien ubicadas se ha reducido considerablemente, presionando los precios al alza.
La propuesta: homologar planes de suelo urbano en la metrópoli
La solución que plantea Canadevi pasa por conseguir que todos los municipios metropolitanos adopten criterios comunes en sus reglamentos y planes de desarrollo urbano, de manera que la construcción de vivienda vertical de menor costo pueda impulsarse de forma coordinada en toda la zona. Actualmente, la diferencia entre los marcos regulatorios de cada municipio genera costos adicionales para los desarrolladores y ralentiza los procesos de autorización.
Se está trabajando actualmente con diferentes autoridades para impulsar la ley de coordinación metropolitana, la cual podría ayudar a que todos los municipios metropolitanos homologuen sus reglamentos, sus planes de suelo urbano y se busque la forma de poder ofrecer vivienda vertical de menor costo en comparación con las que actualmente se ofrecen de manera vertical para poderle dar más accesibilidad a la gente.
Treviño subrayó que la viabilidad de esta propuesta depende de la participación activa de múltiples actores. El trabajo, explicó, se realiza de manera conjunta con el Congreso del estado, la academia, los alcaldes municipales y el gobierno estatal.
Estamos trabajando en conjunto con Congreso, con academia, con alcaldes municipales, con gobierno del estado para poder fortalecer la ley de coordinación metropolitana para poder fortalecer los planes de desarrollo urbano de cada municipio donde se voltee a ver un poquito más de la vivienda y sepan que es una necesidad para toda la ciudadanía y, a su vez teniendo la oferta adecuada, generaría mucho mayor competitividad del estado.
La cámara insistió en que la vivienda no puede resolverse desde el sector privado de manera aislada y que la coordinación con las autoridades es indispensable.
Tenemos que trabajar en conjunto con autoridades, con los municipios para ver de qué manera vamos a poder proveer a la gente que tanto necesita una vivienda.
La especulación inmobiliaria, otro factor que presiona los precios
Desde la perspectiva de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) en Nuevo León, la especulación inmobiliaria es uno de los principales factores que han elevado los precios de la vivienda en la zona metropolitana. El presidente de AMPI en la entidad señaló que la práctica de adquirir terrenos para esperar que aumenten de valor, sin desarrollarlos ni ponerlos en uso, reduce artificialmente la oferta disponible y encarece el mercado.
Ante ello, AMPI plantea la aplicación de impuestos a predios desocupados y el diseño de políticas públicas que desincentiven esta forma de especulación. Se trata de una propuesta complementaria a la de Canadevi, aunque ambas instituciones coinciden en que el mercado actual no está generando vivienda suficiente ni asequible para la demanda real de la población metropolitana.
Qué está confirmado y qué falta por definir
Hasta ahora se confirma que Canadevi trabaja activamente en el impulso de la Ley de Coordinación Metropolitana junto con autoridades del gobierno estatal, municipios, el Congreso y la academia. También está confirmado que la propuesta busca facilitar la construcción de vivienda vertical a menor costo mediante la homologación de reglamentos municipales, y que tanto el agotamiento del suelo urbano como la especulación inmobiliaria son factores identificados como causas del encarecimiento de la vivienda en la zona.
Lo que aún no está definido públicamente incluye el cronograma específico para la aprobación de la Ley de Coordinación Metropolitana, los municipios concretos que participarían en la iniciativa, los mecanismos técnicos de implementación de la homologación y las proyecciones de reducción de precios que podría generar la medida en caso de concretarse. Tampoco se han dado a conocer cifras actuales del mercado de vivienda que permitan dimensionar el impacto potencial de la propuesta.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la Ley de Coordinación Metropolitana que menciona Canadevi?
Es una iniciativa legislativa en proceso de construcción que busca que los municipios de la Zona Metropolitana de Monterrey unifiquen sus reglamentos y planes de suelo urbano para facilitar la construcción de vivienda vertical accesible. Su aprobación aún no tiene un calendario definido.
¿Por qué hay escasez de suelo para vivienda en la Zona Metropolitana de Monterrey?
De acuerdo con Canadevi, la mala planeación urbana ha agotado la tierra disponible en las zonas consolidadas de la metrópoli. Los terrenos que quedan se encuentran en periferias sin los servicios básicos de infraestructura que ya tiene el área metropolitana. El nearshoring también ha contribuido a cambiar el uso del suelo.
¿Qué propone AMPI para frenar el aumento de precios de vivienda en Nuevo León?
AMPI plantea aplicar impuestos a predios desocupados y diseñar políticas públicas que desincentiven la especulación inmobiliaria, práctica en la que inversores adquieren terrenos para esperar que suban de valor sin ponerlos en uso productivo.
¿Quién encabeza la propuesta de Canadevi en Nuevo León?
Javier Treviño, presidente de Canadevi en Nuevo León, es el principal vocero de esta iniciativa y quien ha detallado públicamente los alcances del trabajo que se realiza con autoridades para impulsar la Ley de Coordinación Metropolitana.
La propuesta de Canadevi se encuentra en fase de construcción legislativa y su concreción depende de los acuerdos que se alcancen entre los distintos actores involucrados. Por ahora, la homologación de reglamentos municipales se plantea como una de las herramientas con mayor potencial para mejorar las condiciones del mercado de vivienda en la zona metropolitana de Monterrey, aunque los resultados concretos dependerán del avance que logre la Ley de Coordinación Metropolitana en el proceso legislativo.
