La Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) planteó una propuesta para reducir los costos de la vivienda en la Zona Metropolitana de Monterrey: homologar los reglamentos de desarrollo urbano entre los municipios que la integran. La iniciativa, impulsada por el presidente de Canadevi en Nuevo León, Javier Treviño, se enmarca en los trabajos para fortalecer una Ley de Coordinación Metropolitana que aún está en construcción junto con autoridades estatales, legisladores, académicos y presidentes municipales.
La propuesta responde a un diagnóstico que el sector comparte con otras organizaciones del ramo: el agotamiento de suelo disponible en zonas céntricas, el efecto del nearshoring sobre el uso del suelo y la especulación inmobiliaria han empujado los precios de la vivienda al alza en la región metropolitana, alejando a amplios sectores de la población de la posibilidad de adquirir un inmueble.
El problema: suelo agotado, periferias alejadas y especulación
Según Javier Treviño, presidente de Canadevi Nuevo León, la expansión de la zona metropolitana ha reducido de forma considerable la tierra disponible para construir vivienda de cualquier segmento, no solo la de interés social o económica. Las áreas que aún cuentan con suelo libre se ubican en las periferias, lejos de la infraestructura y servicios que ya tiene consolidados el área metropolitana.
La ciudad y el área metropolitana han ido creciendo y terminándose las tierras disponibles para hacer vivienda de cualquier segmento, no simplemente la accesible o la económica, y eso nos ha perjudicado bastante, ya que la tierra disponible está en las periferias, fuera de los servicios más necesitados, con los que ya cuenta la infraestructura del área metropolitana.
A este panorama se suma el impacto del nearshoring, fenómeno que ha generado un cambio en el uso del suelo en varios municipios metropolitanos, destinando terrenos que antes eran habitacionales o de reserva urbana a usos industriales o logísticos. Esta presión sobre el suelo disponible eleva los costos de los predios aptos para construcción residencial.
Por su parte, la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) en Nuevo León apunta a la especulación inmobiliaria como uno de los factores principales detrás del alza de precios. Algunos inversionistas adquieren terrenos o inmuebles con la intención de esperar a que su valor aumente antes de vender o desarrollar, lo que reduce la disponibilidad de suelo para nuevos proyectos habitacionales. Ante esto, la AMPI ha propuesto el establecimiento de impuestos a predios desocupados como mecanismo de desincentivo a dicha práctica.
La propuesta: una ley para que los municipios hablen el mismo idioma urbano
El planteamiento central de Canadevi consiste en que los municipios de la zona metropolitana unifiquen sus reglamentos de desarrollo urbano y sus planes de suelo. La fragmentación regulatoria entre municipios genera trabas para el desarrollo de proyectos habitacionales que podrían cruzar límites administrativos o que requieren trámites distintos dependiendo del ayuntamiento.
La herramienta para lograr esta homologación sería la Ley de Coordinación Metropolitana, un instrumento que actualmente se trabaja de manera conjunta con el Congreso de Nuevo León, la academia, los alcaldes municipales y el gobierno del estado. La ley buscaría también impulsar la construcción de vivienda vertical con costos más accesibles que la oferta vertical actual, como una vía para aprovechar mejor el suelo disponible sin depender de la expansión periférica.
Se está trabajando actualmente con diferentes autoridades para impulsar la ley de coordinación metropolitana, la cual podría ayudar a que todos los municipios metropolitanos homologuen sus reglamentos, sus planes de suelo urbano y se busque la forma de poder ofrecer vivienda vertical de menor costo en comparación con las que actualmente se ofrecen de manera vertical para poderle dar más accesibilidad a la gente.
La participación de distintos actores en la elaboración de esta iniciativa refleja la complejidad del problema. Canadevi reconoce que la solución no puede venir únicamente del sector privado, sino que requiere coordinación entre los distintos niveles de gobierno y los municipios involucrados.
Tenemos que trabajar en conjunto con autoridades, con los municipios para ver de qué manera vamos a poder proveer a la gente que tanto necesita una vivienda.
La vivienda vertical como apuesta para reducir costos
Dentro de la propuesta, la construcción de vivienda vertical aparece como una estrategia central. A diferencia del modelo de expansión horizontal que ha dominado el desarrollo habitacional en la zona metropolitana, el modelo vertical permitiría densificar zonas ya urbanizadas, aprovechando la infraestructura existente sin necesidad de extender servicios hacia las periferias. Sin embargo, la oferta vertical actual en la Zona Metropolitana de Monterrey se concentra en segmentos de precio elevado, por lo que la homologación de reglamentos buscaría generar condiciones para que emerja una oferta vertical más accesible.
La iniciativa también plantea que una mayor oferta habitacional bien ubicada generaría mayor competitividad para el estado en su conjunto, al facilitar que trabajadores y familias puedan establecerse en zonas con acceso a empleo, transporte y servicios.
Estamos trabajando en conjunto con Congreso, con academia, con alcaldes municipales, con gobierno del estado para poder fortalecer la ley de coordinación metropolitana para poder fortalecer los planes de desarrollo urbano de cada municipio donde se voltee a ver un poquito más de la vivienda y sepan que es una necesidad para toda la ciudadanía y, a su vez teniendo la oferta adecuada, generaría mucho mayor competitividad del estado.
Qué se sabe y qué falta por confirmar
Lo que está confirmado es que Canadevi Nuevo León y la AMPI han identificado la homologación de reglamentos municipales y el combate a la especulación como las principales palancas para mejorar el acceso a la vivienda en la zona metropolitana. También está confirmado que existe un proceso de trabajo para impulsar la Ley de Coordinación Metropolitana, con participación de autoridades estatales, legisladores y municipios.
Lo que no se ha precisado es el estado legislativo exacto de esa ley: si ya fue presentada formalmente ante el Congreso de Nuevo León, en qué etapa del proceso se encuentra ni cuáles son los municipios específicos que participan en las mesas de trabajo. Tampoco se han dado a conocer cifras concretas sobre el incremento en los precios de vivienda ni estimaciones sobre cuánto podrían bajar los costos si se implementan las medidas propuestas. No existe aún un calendario definido para la entrada en vigor de ninguna de las iniciativas mencionadas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la Ley de Coordinación Metropolitana que menciona Canadevi?
Es una iniciativa que se trabaja de forma conjunta entre el sector inmobiliario, el Congreso de Nuevo León, la academia, alcaldes municipales y el gobierno del estado. Su objetivo sería que los municipios de la Zona Metropolitana de Monterrey homologuen sus reglamentos de desarrollo urbano y planes de suelo para facilitar la construcción de vivienda más accesible, especialmente en modalidad vertical. Hasta la fecha de publicación de esta información, la ley se encontraba en proceso de elaboración, sin que se haya confirmado su presentación formal ante el Congreso.
¿Por qué ha subido tanto el precio de la vivienda en la Zona Metropolitana de Monterrey?
Canadevi y la AMPI identifican tres factores principales: el agotamiento del suelo disponible en zonas céntricas de la metrópoli, el cambio de uso del suelo provocado por el nearshoring, y la especulación inmobiliaria, que consiste en la compra de terrenos o inmuebles para esperar a que suban de valor, reduciendo así la disponibilidad de suelo para nuevos desarrollos habitacionales.
¿Qué propone la AMPI para frenar la especulación inmobiliaria en Nuevo León?
La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios en Nuevo León propone la creación de impuestos a predios desocupados como mecanismo para desincentivar la retención especulativa de terrenos e inmuebles que reduce la oferta de suelo disponible para vivienda.
La propuesta de Canadevi pone sobre la mesa un debate que atañe directamente a los municipios de la Zona Metropolitana de Monterrey y a miles de familias que buscan acceder a una vivienda en una región donde los precios han crecido de forma sostenida. Los avances concretos de la Ley de Coordinación Metropolitana y su eventual aprobación determinarán si la homologación regulatoria se convierte en una herramienta real o permanece como diagnóstico.
