Desarrolladores inmobiliarios del Área Metropolitana de Monterrey alzaron la voz ante los retrasos en la obtención de permisos de construcción, señalando que los tiempos para conseguir autorizaciones han llegado a tres años en algunos municipios, lo que encarece los proyectos habitacionales y dificulta el acceso a la vivienda. El llamado se dio durante el evento AMPI Talks: El futuro del desarrollo inmobiliario: Preventas y nuevas reformas, organizado por AMPI Monterrey.
El encuentro, moderado por León Acosta, director jurídico de AMPI Monterrey, reunió a representantes del sector para analizar los obstáculos administrativos que enfrentan los proyectos habitacionales en Nuevo León. Las conclusiones apuntan a una demanda concreta: que el Gobierno estatal impulse la homologación de trámites entre municipios y que se amplíe la figura de la afirmativa ficta para reducir tiempos de espera.
De 10 meses a tres años: el costo invisible de la burocracia
Uno de los datos más contundentes del evento fue la comparación entre los tiempos de autorización que existían anteriormente y los actuales. En promedio, obtener los permisos necesarios para un proyecto tomaba 10 meses. Hoy, en algunos municipios del Área Metropolitana de Monterrey, ese plazo se ha extendido hasta tres años, según plantearon los desarrolladores presentes.
Esta demora no es un problema exclusivamente administrativo: cada mes adicional de espera representa costos financieros que se trasladan al precio final de la vivienda. Los desarrolladores explicaron que las tasas de interés globales también han presionado el sector: mientras antes rondaban entre 7 y 8 por ciento, actualmente se ubican cerca del 15 por ciento, lo que en algunos casos ha duplicado el costo del financiamiento.
Benjamín Díaz, director general de KOINOX Developers, fue uno de los participantes que planteó la necesidad de que los desarrolladores puedan avanzar en sus proyectos desde las etapas tempranas, sin que eso implique evadir la supervisión gubernamental.
Si yo compro un terreno el día uno y ya sé qué voy a desarrollar, debería poder comenzar a trabajar en los proyectos desde el día dos, mientras la autoridad mantiene la facultad de supervisar y detener cualquier incumplimiento.
La propuesta de Díaz no implica prescindir de la regulación, sino redefinir los tiempos y el orden de los procesos para que la supervisión sea continua y no un requisito previo que paraliza el inicio de los trabajos.
Diferencias entre municipios: un problema de desigualdad regulatoria
Otro punto central del debate fue la falta de homologación entre los municipios que conforman el Área Metropolitana de Monterrey. Los desarrolladores señalaron que el número de permisos requeridos para proyectos similares varía de manera significativa dentro de la misma zona metropolitana, lo que genera incertidumbre, costos adicionales y tiempos distintos según el municipio donde se ubique el proyecto.
Ante esto, los asistentes hicieron un llamado directo al Gobierno del Estado de Nuevo León para que tome la iniciativa de unificar criterios y procedimientos entre los diferentes gobiernos municipales. La homologación de trámites fue identificada como una medida que podría reducir los tiempos de autorización y dar certeza jurídica tanto a los desarrolladores como a los compradores de vivienda.
También se planteó la necesidad de ampliar la afirmativa ficta, una figura legal que establece que, si la autoridad no responde dentro de un plazo determinado, la solicitud se considera aprobada. Los desarrolladores argumentaron que su expansión podría ser un mecanismo efectivo para evitar que los trámites queden detenidos indefinidamente sin resolución por parte de las dependencias municipales.
Regular más, pero regular mejor: la postura del sector
Contrario a lo que podría asumirse, los desarrolladores no pidieron menos regulación sino regulación más eficiente y transparente. Erika Lozano, directora comercial de IDEAH Proyectos, resumió esa postura con claridad.
Entre más nos regulen y nos obliguen a cumplir ciertos lineamientos, mejores serán las cosas. Es importante que los clientes conozcan qué documentación deben solicitar y que los desarrolladores podamos acreditar que cumplimos con todos los requisitos.
En esa misma línea, los participantes respaldaron iniciativas orientadas a impedir la comercialización de proyectos inmobiliarios sin licencia de construcción. Esta medida, lejos de afectar al sector, fue vista como una herramienta que protege tanto a los compradores como a los desarrolladores que operan dentro de la legalidad, al generar condiciones más equitativas en el mercado.
El fortalecimiento de la regulación, en la visión del sector, debe ir acompañado de mayor información para los compradores. Que los clientes sepan qué documentos tienen derecho a exigir antes de adquirir una propiedad fue uno de los puntos que los desarrolladores consideraron prioritarios para elevar los estándares del mercado inmobiliario en Nuevo León.
Qué está confirmado y qué falta por definir
Lo que quedó claro tras el evento de AMPI Monterrey es que el sector inmobiliario de Nuevo León identifica la tramitología urbana como uno de sus principales obstáculos, con tiempos de autorización que en algunos municipios se han extendido hasta tres años y costos de financiamiento que se han duplicado frente a ciclos anteriores. También es un hecho que los desarrolladores respaldaron iniciativas regulatorias y no solo demandas de desregulación.
Lo que aún no está definido es si el Gobierno estatal iniciará un proceso formal de homologación de trámites entre municipios, cuáles son las iniciativas legislativas concretas a las que se refirieron los desarrolladores, ni cuántos participantes estuvieron presentes en el evento. Tampoco se precisó la fecha exacta en que se realizó el encuentro ni la posición del Congreso local sobre la ampliación de la afirmativa ficta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tarda obtener un permiso de construcción en el Área Metropolitana de Monterrey?
Los desarrolladores reportaron que el promedio anterior era de 10 meses, pero en algunos municipios del Área Metropolitana de Monterrey los tiempos han llegado a tres años.
¿Qué es la afirmativa ficta y por qué la piden los desarrolladores de Nuevo León?
La afirmativa ficta es una figura legal que considera aprobada una solicitud cuando la autoridad no responde en el plazo establecido. Los desarrolladores piden ampliarla para evitar que los trámites queden paralizados sin resolución.
¿Los desarrolladores de Nuevo León piden eliminar la regulación del sector?
No. Los participantes del evento de AMPI Monterrey respaldaron iniciativas para fortalecer la regulación, incluyendo medidas para impedir la venta de proyectos sin licencia de construcción. Su demanda es una regulación más eficiente y homologada, no la ausencia de controles.
¿Cómo afectan las tasas de interés al costo de la vivienda en Nuevo León?
Las tasas de interés globales pasaron de un rango de 7 a 8 por ciento a cerca del 15 por ciento, lo que en algunos casos duplicó el costo del financiamiento para los proyectos habitacionales, presión que termina trasladándose al precio final de la vivienda.
El debate abierto en el evento de AMPI Monterrey pone sobre la mesa una tensión que los gobiernos municipales del Área Metropolitana de Monterrey tendrán que atender: la distancia entre los tiempos administrativos actuales y las condiciones que el sector inmobiliario considera necesarias para mantener la viabilidad de los proyectos habitacionales sin trasladar todos los costos al comprador final.
