San Pedro Garza García lidera con 62.8% de eficiencia de cobro, mientras Juárez apenas alcanza 22.7%; el rezago catastral cuesta millones en recursos para servicios básicos.
En Nuevo León, siete de diez municipios del área metropolitana cobran menos de la mitad del predial que facturan, según los reportes trimestrales de recaudación de 2025. Este rezago limita los recursos de libre disposición que los ayuntamientos destinan a servicios básicos e infraestructura urbana, desde la pavimentación hasta el alumbrado o la recolección de basura, afectando directamente la calidad de vida de millones de habitantes de la zona metropolitana de Monterrey.
En este artículo
| Datos clave del predial en Nuevo León | |
|---|---|
| Municipios por debajo del 50% | 7 de 10 en zona metropolitana |
| Mayor eficiencia de cobro | San Pedro Garza García: 62.8% |
| Menor eficiencia de cobro | Juárez: 22.7% |
| Pérdida estimada Monterrey | $237 millones de pesos anuales |
| Valor catastral vs mercado | Promedio: 32% del valor real |
| Pérdida por rezago inflacionario | 22% en capacidad recaudatoria |
Eficiencia de cobro por municipio: quién recauda y quién no
La proporción conocida como eficiencia de cobro mide cuánto recauda cada municipio respecto a lo que facturó. De acuerdo con los reportes trimestrales de recaudación de 2025, solo tres de las diez alcaldías metropolitanas superan el 50% de eficiencia: San Pedro Garza García con 62.8%, San Nicolás con 54.2% y Apodaca con 53.3%.
Por debajo de esa marca se encuentran los siguientes municipios con sus respectivos porcentajes de eficiencia:
- Guadalupe: 44.4%
- Monterrey: 42.3%
- Escobedo: 42.0%
- Santiago: 41.0%
- Santa Catarina: 34.1%
- García: 31.8%
- Juárez: 22.7% (el más bajo de la zona)
Es importante destacar que de 2024 a 2025 la mayoría de los municipios mejoró su eficiencia en el cobro del predial. Sin embargo, ese avance no bastó para que siete de los diez cruzaran el umbral del 50%. El rezago, coinciden los especialistas consultados, responde a las condiciones propias de cada municipio, lo que hace compleja cualquier solución uniforme para todo el estado.
El predial representa una de las principales fuentes de ingresos propios para los municipios en todo el país. A diferencia de las participaciones federales, estos recursos pueden destinarse libremente a proyectos locales prioritarios, por lo que su recaudación eficiente resulta fundamental para el desarrollo urbano de cualquier ciudad.
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La cadena de recaudación: tres eslabones críticos
Para Vanessa Rodríguez, coordinadora de Finanzas Públicas del Consejo Nuevo León, el fenómeno del rezago en el cobro del predial no se explica por una sola causa ni admite culpables únicos. La especialista identifica una compleja interacción de factores que involucra tanto a las autoridades municipales como a los propios contribuyentes.
No lo atribuiría a que los ciudadanos no pagan o a que los municipios no recaudan lo suficiente. Yo lo veo más como una cadena de recaudación.
Vanessa Rodríguez, coordinadora de Finanzas Públicas del Consejo Nuevo León
Según la especialista, esa cadena de recaudación tiene tres eslabones fundamentales que determinan el éxito o fracaso del proceso:
- Determinación correcta: que el municipio establezca adecuadamente cuánto debe cobrar a cada contribuyente
- Seguimiento a cartera: que dé seguimiento puntual a los adeudos y mantenga actualizada su base de datos
- Mecanismos de pago: que facilite las opciones para que el ciudadano pueda cumplir con su obligación fiscal
A estos tres elementos se suma un cuarto factor indispensable: el cumplimiento del propio contribuyente. “Hay áreas de oportunidad en estos distintos puntos de la cadena”, sostiene Rodríguez. Bajo esa lógica, el reto no pasa por repartir responsabilidades entre autoridades y ciudadanos, sino por atender cada eslabón con acciones específicas y diferenciadas.
Dato clave: La coordinadora de Finanzas Públicas del Consejo Nuevo León advierte contra las comparaciones simples entre municipios, ya que cada ayuntamiento parte de condiciones distintas en términos de ingreso poblacional, capacidad financiera y capacidad administrativa.
Rodríguez también advirtió contra las comparaciones simples entre municipios. El estudio elaborado por el Consejo Nuevo León en 2022 no buscó establecer un ranking, explicó, porque cada ayuntamiento parte de condiciones distintas: el nivel de ingreso de su población, su capacidad financiera y su capacidad administrativa para cobrar.
No todos los municipios parten de las mismas condiciones y tampoco conviene dividirlos entre los que sí recaudan bien o los que no.
Vanessa Rodríguez, coordinadora de Finanzas Públicas del Consejo Nuevo León
Ese contraste de condiciones se refleja claramente en las cifras del propio diagnóstico. Mientras San Pedro capta más de 6 mil pesos de predial por habitante al año, en municipios rurales del estado la cifra apenas llega a decenas de pesos por persona. Esta disparidad evidencia la brecha económica y administrativa que existe entre las diferentes regiones de Nuevo León.
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Catastro rezagado: el problema técnico de fondo
Detrás de la baja captación del predial hay un factor técnico que la investigación del Consejo Nuevo León, realizada en conjunto con el Centro de Investigaciones Económicas de la UANL, identificó desde 2022: el rezago en la actualización de los valores catastrales.
Los municipios del estado estiman que sus valores catastrales representan, en promedio, apenas el 32% del valor real de mercado de las propiedades. En algunos casos extremos, esa proporción cae hasta el 5%. Este desfase entre el valor catastral y el valor comercial tiene un costo medible y significativo para las arcas municipales.
El informe técnico calculó que la falta de actualización de los valores catastrales conforme a la inflación durante un periodo de cinco años representa una pérdida del 22% en la capacidad recaudatoria real de los municipios. Es decir, por cada peso que los ayuntamientos deberían cobrar, en realidad solo están recaudando 78 centavos debido al rezago inflacionario.
Luis Ávila, director de Cómo Vamos Nuevo León, explicó las razones estructurales detrás de este problema que afecta a prácticamente todos los municipios del estado.
En Nuevo León no hay una recalibración técnica y automática del predial. No se actualizan los valores catastrales siguiendo una fórmula técnica, sino que son discusiones políticas.
Luis Ávila, director de Cómo Vamos Nuevo León
El rezago responde en parte al diseño del proceso. Las actualizaciones de las tablas de valores no son automáticas ni anuales, sino que dependen de acuerdos en el Congreso del Estado y los cabildos municipales, instancias que suelen postergar estas decisiones por su costo político. Ningún alcalde quiere ser recordado como quien “subió el predial”, aunque técnicamente solo esté actualizando valores rezagados.
El problema, apuntan los especialistas, es que al realizarse las actualizaciones cada tres años y no de forma anual, se acumula un rezago que después se traduce en incrementos porcentuales drásticos para el contribuyente. Esto genera resistencia ciudadana y hace políticamente más difícil aprobar las siguientes actualizaciones, creando un círculo vicioso que perpetúa el problema.
Impacto presupuestal: millones que se pierden
En términos presupuestales, el estudio del Consejo Nuevo León y el Centro de Investigaciones Económicas de la UANL calculó que ajustar las tablas de valores catastrales conforme al índice inflacionario generaría recursos adicionales significativos para los principales municipios de la zona metropolitana.
| Municipio | Recursos adicionales estimados |
|---|---|
| Monterrey | $237 millones de pesos |
| San Pedro Garza García | $130 millones de pesos |
| Guadalupe | $75 millones de pesos |
Estos recursos adicionales podrían destinarse a mejorar servicios públicos fundamentales como la pavimentación de calles, el alumbrado público, la recolección de basura y otras obras de infraestructura urbana que actualmente enfrentan limitaciones presupuestales en prácticamente todos los municipios del área metropolitana.
La situación es particularmente crítica en los municipios rurales del estado. En 30 de los 51 municipios de Nuevo León, la recaudación anual del predial no supera los 3 millones de pesos por ayuntamiento. Esta base es tan pequeña que para muchos de ellos el costo administrativo de cobrar el impuesto supera el beneficio económico que obtienen, especialmente cuando se compara con las transferencias federales que reciben.
Esta dependencia de las participaciones federales reduce la autonomía fiscal de los municipios y los hace más vulnerables a los recortes presupuestales que pueda aplicar el gobierno federal. Una mayor recaudación propia les daría mayor capacidad de decisión sobre sus prioridades de inversión.
Soluciones propuestas por especialistas
El analista Óscar Tamez propone una solución al problema de los incrementos bruscos que enfrentan los contribuyentes cuando finalmente se actualizan las tablas de valores: que la revisión no sea pareja para todo el municipio, sino mediante estudios sectorizados por fraccionamiento o zona que hayan ganado plusvalía real.
Esta propuesta permitiría actualizar gradualmente los valores en las zonas donde efectivamente ha aumentado el precio del suelo, sin afectar a colonias donde los valores de mercado se han mantenido estables o incluso han disminuido. De esta manera, el impacto para el contribuyente sería más proporcional a la plusvalía real de su propiedad.
A ese rezago histórico se suma el ritmo acelerado del desarrollo inmobiliario en la zona metropolitana. La construcción de naves industriales en municipios como Pesquería, Salinas Victoria y Apodaca, así como de torres de departamentos en Monterrey y San Pedro, genera nuevas propiedades que deben incorporarse correctamente al padrón catastral para maximizar la recaudación.
Reto clave: El boom inmobiliario e industrial en la zona metropolitana de Monterrey exige que los catastros municipales mantengan actualizados sus padrones para captar adecuadamente el valor de las nuevas construcciones y desarrollos.
Los especialistas coinciden en que mejorar la recaudación del predial en Nuevo León requiere un enfoque integral que atienda simultáneamente varios frentes: modernización tecnológica de los sistemas de cobro, actualización técnica y despolitizada de los valores catastrales, simplificación de los mecanismos de pago para el contribuyente, y campañas de cultura tributaria que expliquen el destino de estos recursos.
El Gobierno de Nuevo León y los ayuntamientos metropolitanos enfrentan el reto de encontrar un equilibrio entre actualizar los valores para mejorar la recaudación y evitar que los incrementos resulten excesivos para los contribuyentes, especialmente en un contexto económico donde muchas familias ya enfrentan presiones inflacionarias en otros rubros de su gasto.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la eficiencia de cobro del predial?
La eficiencia de cobro es la proporción que mide cuánto recauda efectivamente cada municipio respecto a lo que facturó o determinó que debía cobrar. Un municipio con 50% de eficiencia significa que solo cobra la mitad de lo que debería según sus propios cálculos.
¿Por qué los valores catastrales están tan rezagados en Nuevo León?
Porque las actualizaciones no son automáticas ni anuales. Dependen de acuerdos políticos en el Congreso del Estado y los cabildos municipales, instancias que suelen postergar estas decisiones por su costo político. En promedio, los valores catastrales representan solo el 32% del valor de mercado de las propiedades.
¿Cuánto perdería Monterrey si no actualiza su catastro?
Según el estudio del Consejo Nuevo León y el Centro de Investigaciones Económicas de la UANL, Monterrey deja de percibir aproximadamente 237 millones de pesos anuales por no actualizar sus tablas de valores catastrales conforme a la inflación.
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